地价与房价之间有着怎样的纠结?时下备受关注的“城镇上山”，以及土地市场竞买人数、拍地方式的调整，将给昆明楼市带来了怎样的机遇，又有哪些问题需要注意?业界争议多时的“土地财政”是否面临改变?昆明地产界业内人士有话要说。
看点1
高地价可能传导到房价上
新闻背景
房价与地价的问题，业内探讨得很多。主要的观点有：地价的上涨肯定要影响房价，房价的高涨肯定也会拉动地价的上涨，两者是相互影响、相互制约的关系。也有人说，地价与房价没关系。黄金楼市认为，地价是房价的影响要素之一，房价也在很大程度上影响着土地价格。
至祥置业昆明研究中心(下称至祥)：房地产的建造成本包括土地成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建安成本、管理费用、销售费用、税费、财务费用、开发商合理利润等等。在不同的经济发展阶段，土地成本在房地产总成本中所占的比重不一样。根据国土资源部调查的数据显示，地价占房价的15%-30%，平均为23.2%。地价对房价的影响主要体现在土地成本占房地产总开发成本中的比重。地价只是房价的影响因素之一，房价受多重综合因素影响，经济发展水平、开发商的开发成本和对未来房地产市场的预期及消费者的收入水平、消费者的偏好和预期等因素的影响，银行政策、土地供应制度等也会对其起调控作用。
影响地价走势的，则主要是供求关系，即量增价低和量跌价涨。另一方面是成本，土地是生地还是熟地、是否存在拆迁等因素也影响着地价。土地供给弹性很小，土地需求又是一种派生需求，开发商对未来市场的预期也会影响地价。如果预期较高，开发商会加大房地产的开发量，也会增加对于土地成本的价格预算，这将无形中推高地价。反之，预期不高，开发商则会谨慎拿地，地价也可能因此“被下降”。
林岚(昆明中原地产策略中心总监)：昆明的地价不算低，应该说是偏高，随着城市的发展，土地成本、税费、拆迁等成本已经成为开发商开发成本的重要组成部分，不像以前，开发的成本相对较低。开发成本高，这部分成本就很可能会变相转嫁到房价中。因此，如果地价等成本不调整，简单依赖开发商压缩利润空间去实现房价的大幅调整，这样也不太可能。
看点2
规划前置“山地”会更有竞争力
新闻背景
“城镇上山”，自2011年9月份提出以来，已经在市场上引起了广泛关注。按照规划，土地将被划分为几个类别：坡度在8度以下的优质坝区土地重点保护，其中有八成耕地将划做农田，而坡度在8~15度的土地将成为重点开发区。通过调整规划，政策激励，引导工业项目上山，城镇建设上山。
林岚：“用地上山”在州市实现的可能性比较大，州市房地产市场才刚刚起步，大多数是山地很多的城市，开发“用地上山”的拓展空间就比较大。昆明房地产市场面临的机遇不会太明显。
山地房地产开发有很多问题要考虑得当，需要充分考虑自然地理因素，去规划产品的朝向、设计建筑的结构，考虑如何防震及避免山体滑坡等，开发的成本也会比较高。应该说，并不是任何开发商都适合介入开发山地住宅。如果政府能提前规划，这类山地房地产开发的产品会更加多元。包括在开发过程中，将当地的人文、历史类的东西融入到产品中等，这样的产品会更有竞争力。
至祥：“城镇上山”为城市化和工业化进程提出了新的途径，可避免摊大饼的单一发展模式，利于形成特色乡镇或特色园区，形成一镇一园的格局。对开发企业而言，主要是可以获得优惠的土地价格，进而降低开发成本，也比较适合进行低密度物业开发，居民也获得了良好的自然景观。
看点3
“调控”出发点好 但可能引发新问题
新闻背景
继昆明土地市场竞买人数由7变3之后，昆明市土地市场去年又出“政策”：采用“限房价、竞地价”的方式拍地。即在原有“招拍挂”出让方式不变的情况下，让土地出让价从单纯的价高者得，向惠民生、稳预期、注重社会效应大化转变。
至祥：降低土地市场竞买人数是为了促成成交。由于未来市场发展走向不明朗，大多数企业都会谨慎拿地，参与竞买的企业数量也是大幅减少，降低竞买人数有助于促成土地的出让和实力企业拿地，为未来发展布局。
“限房价、竞地价”就是为了将房价控制在合理的范围，地价则交由竞买企业自行评估。但这一模式并不适合大范围推广，针对中低价位的产品或者保障性产品可能较为适用，商品房市场使用这一模式则可能导致产品竞争力下降以及市场调控的错乱等。
这些举措的出发点无疑是好的，但其中有些问题需要注意，比如应该设定合理的房价标准和起拍地价标准，同时避免可能引发一些新问题的出现，比如，无法形成对地产企业在创新方面的推动力，一些不该削减的地方被偷工减料。
看点4
土地财政模式或难破
新闻背景
土地成交的降低直接导致了地方政府土地收入的锐减。据某研究院数据信息中心监测显示，2011年130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12391.3亿元，同比减少24%。楼市调整大势下，地方倚重土地财政的发展模式该何去何从?
林岚：土地收入是地方政府收入的大头，因政策调整，土地收入减少，从哪些方面来补充这部分财政收入的不足?而大量开发商转移出去，或是转移到其他产业，对房地产市场来说，也不是好事情。
土地财政之外，桥头堡战略也是昆明城市发展的重要后盾。政府可以多方面考虑增加收入，通过自身的优势，吸引更多的企业、产业进来。明年大量商业土地的开发也将为昆明实现产业支撑提供支撑。
杨皎(风之铃房地产研究中心经理)：土地财政在当前仍很难打破，产业调整不是在短期内就可以调整完毕并显现效果的，不可否认，房地产行业仍然是国民经济发展的主要组成部分之一。
至祥：要打破土地财政的问题，应立足“开源节流”。“开源”即改变地方财政拓展财源思路。这里面涉及中央与地方事权和财权的关系的重新梳理，要有健全的地方税收体系，要重视资本市场的发展，利用公共投资基金方式，比如发行地方建设债券，还要注重土地资金的规范使用。“节流”是指转变地方财政超常发展方式，加强对支出的控制，紧缩政府开支，节约政府支出，使政府收入与区域的企业利润、个人收入保持同步增长。
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