[摘要] 近日，中国人口与人口研究中心研究团队发文《我国“十四五”时期及中长期人口发展态势分析》表示，在2027年，预计中国总人口开始进入负增长，较此前预测提早3年，也就是说，若保持现状，这一研究预测意味着我国人口负增长进入7年倒计时。
近日，中国人口与人口研究中心研究团队发文《我国“十四五”时期及中长期人口发展态势分析》表示，在2027年，预计中国总人口开始进入负增长，较此前预测提早3年，也就是说，若保持现状，这一研究预测意味着我国人口负增长进入7年倒计时。
2015年，负增长的城市出现在辽宁，至此今日，已经连续5年处于负增长阶段。据统计，2018年末辽宁常住人口为4359.3万人，而2019年则减少至4351.7万人，在此之前辽宁省发布《辽宁人口发展规划（2016-2030）》，虽然二胎政策全面开放，但现实数据却直接给人口增长浇了一盆冰水。
此外，中新经纬在统计2019年31省份常住人口时发现，北京市、黑龙江省、吉林省等三地较2018年常住人口分别减少21.8万、13.33万、7.6万，其中北京在2017年-2019年期间连续三年负增长，如果说北京这样的一线城市在人口负增长方面是“严控人口”在作祟，那么黑龙江、吉林、辽宁这样的城市在人口负增长方面就丝毫没有借口了，人口流入、自然增值率低下是城市人口进入负增长的核心原因。
众所周知，房地产业是一个非常吃人口红利的产业，人口越多，房地产市场越活跃，无论是新房还是二手房，有具备很强的流通性，伴随着部分省份人口负增长陆续到来，对房子的真实需求愈发减少，房价坚挺的日子或真时日无多。
在2020年全球疫情阴影的笼罩下，迎来寄予厚望的“十四五”规划，每五年一次的规划为接下来房地产发展释放明确信号，“十四五”规划十四时间为2021年-2025年，也就是说从明年开始，规划内容将逐步开始落实，这其中，不乏包括楼市规划，梳理《规划》在楼市的影响可以发现：
一、“房住不炒”仍是楼市定位主基调，长期来看，这会是一条深入人心的持续性宏观政策，房子的本质是用于提供人类居住，不应该沦为资本家淘金池，经历过此次疫情后，更让我们明白，国家强大需要科技、医疗大力发展，而不是家财散尽换来的冰冷建筑物。
二、“因城施策”是楼市走向平稳的必备调控方式，从我国楼市现状来看，城市等级分为一线、新一线、二三四五线、地级、县级等，房价差距从2000元/平方米-10万元/平方米不等，平均房价近万元/平方米，差距之大，短期不容易趋于平均值，地方性的调控方式仍是影响楼市发展的主要因素。
三、实现房地产与金融均衡发展是接下来房地产市场健康发展的首要目的。根据米宅地产研究院统计的“130城售租比情况”数据显示，房价在6666元/平方米以上的城市，其售租比普遍大于20年，其中厦门甚至达到84年，按照国际公认的租售比1：250计算，正常的售租比应在20.8年左右，售租比越高，房子的金融性越强，但并不代表其金融性健康，提出房地产与金融均衡发展，降房价从而降售租比是有效过程。
四、“住房租赁”是下一步房地产风口，或成为房地产发展的另一个趋势。长租房被明确写入“十四五”规划中，足矣体现国家对我国房地产租赁市场的重视，而对租赁市场还特别指出，要完善租赁市场化、加强长租公寓监管，大力推动租购并举，实现租售同权的最终目标。
从“十四五”规划中提及楼市部分的内容来看，手握多套房将迎来“变数”，央行此前做过一项调研分析，从3万随机调查者数据显示，41.5%的城镇家庭拥有二套及以上房产，买二套房的目的大同小异，无一例外不是为了投资增值，但是把房子作为投资品还真不是明智选择，也不是国家发展的必要品，甚至还对经济发展有所制约，随着房住不炒、因城施策、租购并举、金融与房地产平衡等基本尘埃落定后，不难预测，房子的投资性会被逐渐弱化，换而言之，手里的房子甚至不能保值。
地产大佬王石曾表示，年轻人别过早的将自己限定在房子里，别急着买房，主要有两大原因：一是当今社会是一个移动社会，交通只会越来越发达，城市之间通勤越来越短，如果早早的买到一个城市，相当于把工作、发展、生活都固定，一旦有更好的工作机会很容易受到房子限制；二是房地产经历了20多年快速发展，父母、岳父母一辈人中大部分都已经购买了足够的房子，将来作为他们子女都会继承父母们的房子，对买房的需求并不是很高。
过去房价高速增长，挤压着不少制造业发展，部分城市历时10年房价上涨400%，相当于平均每年上涨40%，按照6.8%的通货膨胀率加上3.3%的银行利息加在房价上的增长率，房价每年增长应不超过10%，近两年随着通货膨胀率下降至1.6%，那么每年房价增长率应控制在5%以内较为合理。
对此，为落实房地产发展长效机制，近日厦门在《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿）中明确指出，新建商品房价格年涨幅不得超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。可见对房地产的调控可谓是下真功夫了，对手握多套房的投资者而言，限制房价上涨，薅羊毛的日子一去不复返了，另一方面也说明国家和地方让房价回归理性的决心。
笔者认为，楼市之所以发展如此之快，与推动城镇化发展有着重大联系，可如今城镇化率已十分接近发达国家普遍水平，很明显楼市会因为人口红利渐渐褪去而回归理性，手里房子没有人居住的，是时候该想想退路了，毕竟现金才是硬通货。
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