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最后压垮房价的是“地价”?高层定调楼市,开发商要有麻烦了

房地产楼市通  2021-03-10 15:55

[摘要] 自从98年房改以来,以商品房为主的市场体系逐渐发力,甚至有着一路高歌的征兆,本以为这只是一个市场经济改革试点,但最后的结局却出乎意料。在过去20年时间里,房价基本保持上涨趋势,即使中间出现一些拐点,例如调控加码、市场低迷等,但往往最后总能触底反弹。

自从98年房改以来,以商品房为主的市场体系逐渐发力,甚至有着一路高歌的征兆,本以为这只是一个市场经济改革试点,但最后的结局却出乎意料。在过去20年时间里,房价基本保持上涨趋势,即使中间出现一些拐点,例如调控加码、市场低迷等,但往往最后总能触底反弹。也许正是因为存在这一股市场预期,越来越多的人内心开始坚定“房价只涨不跌”,当问其缘由时,也并不能给出明确的理由支撑。客观来讲,高房价形成的因素有很多,例如物价、地价、人力成本等,在这些基础成本上涨的格局下,此时房价上涨似乎也在情理之中。

最后压垮房价的是“地价”?高层定调楼市,开发商要有麻烦了

事实上对于这个观点,不少专家表示赞同,原因很简单,我国城镇化进程仅为60%,表面上和国外发达国家70%城镇化有着细微差距,但实则市场、消费规模、住房需求均发生本质变化。想要达到同样的标准,至少还需要花费10年时间,如果核算一下人口规模,那就是相当于未来10年还有数亿老百姓要进城落户

其实以上几类观点都有一定的支撑点,并非是凭空猜测,但大多数人似乎都忽略了一个最重要的环节。那就是高房价的背后的成本在哪?有人说是建筑、人力成本,对此不少内行人表示仅按毛坯房成本来算,2000元至3000元平方米已经是佼佼者,这对于“房价破万”现状来说,无疑是九牛一毛。也有人认为是开发商过度从中获取利润,简单来说净利润率预期过大,开盘均价总能高出市场价一个等级。

最后压垮房价的是“地价”?高层定调楼市,开发商要有麻烦了

当看到这里时,以上答案真的可以说服大家吗?答案显然是否定的,稍微有一点行业经验的人都明白一个道理,那就是房价的成本就是地价,为何过去一二线城市房价呈现周期性上涨?最本质原因就是地王的产生,连拿地价都远远高于市场房价,难道房价还会反其道而行之吗?而从数据上来看,最真实的市场终究浮出水面,2019年卖地收入超千亿的城市超10个,其中不缺乏部分城市财务数据中土地财政占比较重。与此同时中指研究院发布报告,2020年300城土地出让总金额为5.9万亿元,同比增加16%,其中上海、杭州、广州、南京4城市超过2000亿元,其中位居前列14个城市涵盖了主要的一二线城市。

最后压垮房价的是“地价”?高层定调楼市,开发商要有麻烦了

从以上赤裸裸的数据来看,最后压垮房价的是“地价”并不是一句空话,面粉价格上涨,面包价格恐怕想要维持平衡都是一件难事。但好在近些年高层对于房地产行业的态度越来越清晰,开始着手土地市场定调楼市,那就是2月份自然资源部召开了“有关贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”,约有37人参加,其中大部分是关键城市自然资源和规划局的相关负责人,在此会议中有3点值得大家关注:一是近期多个城市房价上涨,被指责源头时高地价推动,对此土地供应应该变化为集中出让“放量供应”;二是当前城市进入减量化发展阶段,珍惜所有土地指标;三是督促各地尽快推行“集中供地”政策。

最后压垮房价的是“地价”?高层定调楼市,开发商要有麻烦了

如果将以上报告精华浓缩为一句话,那就是22城市将实施“两集中”,三批次供应,具体形式就是集中公示、集中招拍挂出让,一年内买3次。仅从这一规则的改变,我只能说土地市场规则迎来改变,真正地将需求端调节转向供给端改革,这对于原本的价高者得、避开低迷市场等刻意制造火热气氛的环节有着直接冲击。说白了未来土地市场买的次数减少,但总量增加,其地价必然迎来拐点。随着土地市场的解放,其影响力一二线城市首当其冲,所谓的地王恐怕要成为过去式。此时我们需要一个假设题,如果地价降幅达到30%,房价跌幅能突破10%吗?这一点值得大家深思。

总的来说,今年土地市场的变化极有可能是的亮点,这一次开发商的麻烦要来了,特别是那些中小开发商,一方面资金实力不如那些龙头开发商,也许连基本的土地供应都无法保证,另一方面土地的下行让现有资金链的压力倍增,若拿地价有明显下行,那开盘价又该如何是好呢?在我看来,想要遏制高房价,地价才是关键,抛开那些所谓的地王,就算降价40%也是绰绰有余地。

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