[摘要] 公开数据显示，自从我国98年房改以来，其市场始终处于上升趋势，也许是市场预期过度看涨楼市，也许是基于城镇化率低下的格局下促使刚需群体选择将资金投身于房产，但不管是哪一种原因，任何变化终究体现于数据上。
公开数据显示，自从我国98年房改以来，其市场始终处于上升趋势，也许是市场预期过度看涨楼市，也许是基于城镇化率低下的格局下促使刚需群体选择将资金投身于房产，但不管是哪一种原因，任何变化终究体现于数据上。在过去20年时间里，房价从最初的的不足2000元上涨至如今的9980元平方米、城镇居民人均面积接近40平方米。仅从这赤裸裸数据来看，我们不得不承认楼市发展是如此的迅速，但从宏观层面来看，城镇化进程和市场两级分化开始出现关联，例如推进城镇化的目的在于农村进中小城市，而600多个城市一线城市仅为4个，人房分离、供需错综似乎成为楼市新格局，严格意义上来说，这就是房产资源不对等的结果。
平心而论，现阶段房子看似承载着金融属性，但仅剩的居住属性仍是推动市场的动力，如果换一句话来说，当大多数人买房不是为了居住时，你真的认为房价会上涨吗？据央行数据显示，我国城镇居民家庭住房拥有率为96%，其中一套住房占比58.4%、二套房住房占比31%、三套房及以上占比10.5%。由此可见户均套数1.5还处于拖后腿阶段，其次另一则数据更令人关注，那就是截止2019年投资房地产的上市公司数据达到1826家，房产累计市值为13340亿，按照一套房100平方米来算，就相当于持房130万套。也许正是因为有这一类群体支撑下，即使调控持续加码，房价总是水涨船高。
针对以上特殊的背景来看，我们得明白一个道理，就算是投资性经济，其走向也是涨跌不定，更何况作为民生产业的房地产行业。基于这样的理论，此时我们需要假设一个问题，那就是5年后，房子是“白菜价”还是“钻石价”？首先在讨论这个问题前，相信大家对“房价破万”的普遍性有一定认知，即使是交通不便的小县城，中心城市房价也有可能破万，原因很简单，开发商的营销手段就是建高铁、建学校、建核心交通等，房子未来的增值空间巨大。其次我国房价收入比均值为9.3，也就是说你不吃不喝工作10年才能买房。
事实上想要佐证以上观点很简单，未来房子值不值钱无非取决于2点，那就是消费规模和政策格局。从消费规模来看，截止至今我国住户部门总债务余额为58.9万亿元，其中住房主贷占比超53%，也就是说每100个欠债的人当中就有50个人背负房贷。说白了当下年轻人买房都是依靠透支未来消费潜力，抛开创业、宏观经济等客观因素，未来20年时间里基本不存在大额消费，在某种程度上来说，有效劳动力出现真空趋势。
其次近些年我国新出生总人口逐渐降低，即使是放开了二胎政策，2017年新出生人口为1723万人，而在此之后新出生人口分别达到了1523万、1465万，由此可见2028年我国人口负增长并不是一句空话。
而从政策格局来看，2021年各地动向似乎就已经告知大家答案，新增门槛似乎成为相关部门最擅长的调控方式。例如去年的“3条红线”，极大遏制开发商有息债务的上限；今年银保监会明确表示分档管理各大金融机构，并限制住房贷款和个人贷款的占比，简单来说，用于房地产贷款资金较以往变少了。对此不少业界人士感叹有的银行信贷规模缩水66%，最关键的是最近的热门城市风声都很紧，在陆续出台新政的前提下严厉打击炒房风气，连一线城市都如此，更不用说其他城市。近些年来也许每个人对于政策都抱有侥幸心理，但现实很打脸，无论是力度和广度都仍在加大。
总的来说，对于这个问题不少经济学家给出明确答案，未来5年消费规模并不会得到实质性变化，反观政策调控逐渐加码，对于大多数城市来说，房子更多的是白菜价，或者说房子根本卖不出去；而对于一线城市、省会城市、长三角等区域，房子还是钻石价，原因很简单，市场有着庞大住房需求，无论是高端豪宅还是破旧小，都有相应的接盘群体。不管怎么说，买房的核心需求就是居住，如果是为了投资而投资，我只能建议尽量降低杠杆，保证资金的流动性才是关键。
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